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深圳收紧购房政策后下一站是谁?广州跟进的可能性较小

2020-07-20 09:39:41    安吉淘房网     楼市资讯    

日前,深圳多部门联合发布住房调控政策,升级限购措施,深圳户籍家庭连续缴满3年个税或社保才有购房资格,这在全国尚属首次;升级限贷政策,调升非普通住房首付比例;增加一二手房交易税,提高高端住宅交易税费,并将增值税征免年限由2年调整至5年。业内人士表示,在“房住不炒”的政策大环境下,下半年部分热点城市理应跟进加码调控,尤其要严防违规信贷资金流向房地产市场,缓解市场投资炒作氛围。基于“六稳”“六保”的政策目标底线,更多城市仍需为市场减压、企业纾困,部分有销售压力的二、三线城市仍要在需求层面予以刺激。而广州跟进的可能性较小。


社保连续缴满3年才能购房


深圳住房调控政策再升级,重点涉及以下几方面内容。其一,升级限购措施。深圳户籍家庭、成年单身人士连续缴满3年个税或社保,方可购买商品住房,这在全国尚属首次。另外,任何一方在夫妻离异3年内购房,拥有住房套数按离异前家庭住房总套数计算,意在严堵政策监管漏洞,杜绝部分家庭通过假离婚骗取购房资格的现象。其二,升级限贷政策。调升非普通住房首付比例,无房有贷家庭购买非普通住房首付不低于60%,二套非普通住房首付不低于80%。其三,增加一二手房交易税。以增加交易成本为抓手抑制住房买卖,有序引导房地产市场逐步回归理性。其四,加强市场监管,房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签,严禁房抵贷等违规信贷资金再次流向房地产市场。


地产专家邓浩志认为,由于过去一年深圳利好不断,房价上涨预期较高,加上深圳落户政策偏宽松,导致了不少投资、投机资金通过落户深圳,从而避开限购政策,取得购房资格。这些购买力未必在深圳生活、工作,但却使深圳楼市的供求关系更趋紧张。本次政策算是堵了这个漏洞。深圳的限购新政已将购房资格视为对深圳税收有直接贡献的群体的一种“福利”,而不再是本地市民居者有其屋。


深圳市场前景长期依旧看好


据了解,今年疫情平稳后,深圳新房市场全面转暖,甚至出现过热的征兆。2月底,去年卖小换大的置业群体陆续收到银行放贷,疫情期间被压抑的潜在购房需求持续释放;3月初,有的银行信贷资金通过各种渠道流入房地产市场,二手房价格开始上涨,此阶段新房仍有一定的折扣优惠,致使新房去化速度明显加快;4月以来,尽管市场监管加强,央行更是出手重拳彻查深圳房抵经营贷,但房地产市场热度不减,成交仍稳中有升。据克而瑞统计,上半年,深圳商品住宅累计成交194万平方米,同比跌幅收窄至6%。


疫后深圳二手房市场持续火热,成交显著放量并创新高。据克而瑞统计,3月,深圳二手房成交显著放量且增速同比转正,成交面积升至70万平方米,同比增长80%。4、5两月市场热度惯性延续,成交持续高位运行,同比仍实现较大比例增长。6月成交进一步放量,成交面积升至90万平方米,创近年来单月新高,同比增长69%。上半年,深圳二手房累计成交399万平方米,同比增长46%,市场热度可见一斑。


克而瑞研究员杨科伟表示,短期内,受限于调控政策进一步升级,预计下半年深圳房地产市场或将明显降温,成交大概率将有所下滑,但并不会显著失速。长期来看,深圳人口虹吸效应显著,高素质人才大量涌入,且普遍有着较强购买力,房地产市场仍有强劲需求支撑。并且,一系列政策红利将持续释放,房地产市场前景依旧看好。


地产专家邓浩志表示,深圳出台新的购房政策后,纯粹因为购房而落户的情况会出现大规模减少,楼市的旺盛需求也会因此出现一定程度的萎缩。不过长期看深圳地少人多、经济发展快的基本面不会改变,所以预计房价会维持高位,甚至长期仍然看好的趋势也不会改变。


热点城市住房调控政策或跟进


深圳出台楼市调控后,有业内人士认为,下半年地方政策有望从保市场主体出发转变成为市场减压、企业纾困。而成都、南京、杭州等核心二线城市楼市已有过热的征兆,不排除住房调控政策会跟进。


日前,克而瑞发布报告称,一方面,土地供应要有供有限,供地整体过剩的弱三四线城市仍需调降供地指标,给予市场修复的时间;调整及优化供地结构,最大程度增加住宅用地供应比重,并取消诸如现房销售、自持比例这类限制性措施;适度调降土地出让价格,尤其要增加平价地及低价地供应,给予企业一定的让利空间。另一方面,放宽预售标准,加快预售证审批,进一步支持企业促销售、抓回款。那些市场需求相较羸弱的有销售压力的二、三线城市,仍要在需求层面予以激励,购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项,其对市场的拉动力也将更为直接有效。联系到疫后房地产市场复苏与分化并行,类似于深圳,一线城市中的上海、北京市场同步转暖。其中,上海房地产市场结构性回暖,高端市场持续火热,但刚需市场未见实质性好转,跟进加码调控的可能性不大。北京二手房市场显著转暖,5、6两月成交迭创近年来单月新高,但由于疫情影响出现反复,短期内暂无加码调控的必要。


不过,克而瑞研究员杨科伟表示,成都、南京、杭州等核心二线城市已有过热的征兆,新开盘项目频现“万人摇”,其中不乏投资、投机性需求进场,房价仍面临一定的上涨压力。而在“房住不炒”的政策大环境下,下半年成都、南京等热点城市或跟进加码调控,并加强市场监管,严防违规信贷资金流向房地产市场,以期将稳地价稳房价稳预期的长期调控目标落到实处。


广州下半年楼市供应充足


多位业内专家表示,广州下半年楼市供应充足,跟进楼市调控升级的可能性较小。


邓浩志表示,首先广州和深圳楼市最近的表现差异比较大,深圳楼市是持续强势,而广州楼市仍处于复苏当中。深圳的房价前段时间已经有比较大的升幅,而广州的房价近期仍然表现平稳。深圳住房供应稀少,广州不但绝供应对数远高于深圳,而且还有旁边的佛山供应分流客源,所以广州目前没有迫切的楼市调控升级的需要。


目前广州下半年供应充足。广州中长期经济发展仍将延续向好趋势,随着疫情影响下降、粤港澳大湾区政策利好持续叠加,广州经济有望逐步好转。根据合富研究院报告统计,下半年广州全市供应充足,预计新增货量达50000套,同比和环比均有所增加。报告还预计,下半年月均成交中枢在70万-90万平方米之间,7-12月预计全市商品住宅成交470万~520万平方米左右,较上半年增长三成,较去年下半年增长一成。


据悉,各区由于“供求关系”及“库存情况”差异,不同区域的去货难度有所不同:中心区,货量仍然稀缺,部分板块补货拉动成交,多个成熟配套板块市场承接力充足,不排除部分货量存在一定程度价格上调。近郊,黄埔区各板块以及番禺区的汉溪长隆,普遍为“渴市区域”,下半年供应增加有助市场成交继续走升。但供应上升同时亦将抑制价格涨幅,预计价格平稳发展。远郊,仍需解决库存问题,4个远郊区域的市场竞争或进一步加大,走量项目需更注重促销策略实施。


深圳提高购房门槛,是否会将这些购买力分流至广州?邓浩志认为,不具备深圳购房条件的购买力,不等于就能转移到广州。广州本身也有自身的限购政策,纯粹因为购房而选择落户广州的情况在过去都非常罕见,所以广州楼市多数仍会按自己的逻辑继续运行。


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